风险不断累积 “地王”陷阱下半年或爆发

　　疯狂的地王模式仍然没有熄火的迹象。进入6月以来短短几日，一二线城市已经涌现12宗溢价率超过50%的高溢价地，包括7宗区域单价与总价地王。数据显示，截至6月13日，50个大城市合计土地出让金达到了8727.8亿元，同比上涨了47%，二线城市占据榜首。然而随着信贷等政策的收紧、房企融资成本上涨，以及楼市需求的前期透支，一场由地王引发的楼市陷阱似乎已经开始酝酿。

　　地王停不下来

　　从近日首开金茂联合体以64.1亿元拿下杭州市拱墅区宅地，再到电建金茂82.9亿元拿下深圳年度总价地王，地王节奏丝毫未放缓。

　　中原地产研究部统计数据显示，50个大城市合计土地出让金截至6月13日达到了8727.8亿元，同比上涨了47%，二线城市占据榜首。苏州、南京、杭州、合肥地王频繁出现，成为2016年前6个月地王出现最频繁的区域。其中，6月已经出现12个地王，2016年开始的这一轮地王潮还在持续。

　　业内人士表示，5月更是堪称“地王月”，地王不仅仅出现在一线城市，更多地在二线城市出现。据不完全统计，5月单月出现了地王宗数高达69宗，其中有56宗地王出现在二线城市。而2016年前4个月只有117宗地王，5月一个月的地王数量刷新了土地市场的历史纪录。

　　整体看，二线城市成为2016年地王出现最多的区域，其中最主要集中在南京、苏州、合肥等城市，而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。地价超过房价已经从2015年的一线城市开始蔓延到二线城市。

　　房企成本飙升“与土地成本一同上升的还有融资成本。”一位楼市观察人士表示，在过去一年，房地产政策宽松，上市企业融资资金成本大幅下调，也导致了很多企业在土地市场表现得更加激进。同时，地王蔓延导致市场全面高端化，以往的非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目，对市场定价压力空前。

　　更值得关注的是，房企的银根正在紧缩。6月3日晚间，央行宣布，自7月15日起人民币存款准备金的考核基数由考核期末一般存款时点数调整为考核期内一般存款日终余额的算术平均值。这意味着，银行每天存入央行的准备金和自有存款总额有了限制。商业银行原有的透支运作空间大大被压缩。在目前，北京、上海、深圳、南京、合肥的房价大涨，已被各界公认为货币现象的情况下，这一调整无异于釜底抽薪。

　　与此同时，此前不断刷新的低利率公司债将越来越罕见，最为宽松的融资窗口期或已过去。5月，A股市场上市房企公司债的票面利率为6.16%。相比4月增加了0.9个百分点，增幅为17%。观察今年1－5月公司债的票面利率，除2月略偏低外，其余月份总体上呈现利率上升态势，上市房企的直接融资成本也在加大。一些扩张较快的企业偿债压力和风险也开始被资本市场所关注。

　　地王陷阱下半年或爆发

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，“地王”频出的结果就是一线城市、部分基本面较好的二线城市地价成本的大幅回升，这些城市的楼市也将面临投资风险，也就是未来这些“地王”项目在销售的时候势必会遇到问题，这也是当前上述城市房地产投资回升背后较大的投资“陷阱”。因此，当前一线城市、部分基本面较好的二线城市“地王”频出拉动房地产投资回升的现象，对于未来楼市平稳运行、房地产投资持续回升也不是一件好的事情。

　　同时，由于2015年下半年以来大量需求透支，未来楼市需求持续释放仍然存在很大的变数。

　　政策方面，京沪深楼市政策已经从严调控了，其他城市比如南京、苏州等也面临调控进一步从严的风险。预计今年下半年上述城市将进入市场调整期，那么，届时一线城市、部分基本面较好的二线城市房地产销售回升的局面将就此而止。上述城市销售回升的背后也会面临短期内市场进入调整期的“陷阱”，上述基本面较好的城市仍然面临较大的销售压力。部分基本面不好的二线城市、大部分三四线城市面临更大的“去库存”压力。