对楼市高烧必须标本兼治

中国政策研究网编者按：房地产市场行情一直是人们关注的热点之一，近年来房地产市场发展迅速，多数城市住房价格大幅度提高，如何抑制楼市过热，促进房地产市场稳健发展也成了政府宏观调控的主要工作之一。作者首先针对一些专家提出的加大土地供应这一措施提出了自己的见解，认为“限购”、“限价”的“双限”措施才是是治本之策之一，适度校正针对楼市的货币政策，从稳健偏宽松回归中性稳健，也是一项治本之策，此外，出台房地产税也有助于抑制楼市泡沫。本文提出的应对楼市高烧的建议具有一定的借鉴意义。

抑制楼市过热，促进房地产市场稳健发展，“双限”措施是治本之策之一，“双限”限制了投资投机性购房，突出了住房的居住属性，使供给与真正有支付能力的刚需对接。其次，有必要适度校正针对楼市的货币政策，从稳健偏宽松回归中性稳健，此外，出台房地产税也有助抑制楼市泡沫

国家统计局近日发布了8月份70个大中城市住宅价格变动情况。同以往分化复杂的走势有所不同的是，本月无论是新房还是二手房，无论是环比还是同比，绝大多数城市的住房价格都呈现出上涨的特点，有些城市涨幅明显提高。

虽然对楼市高烧的原因及后果见仁见智，但专家普遍认为相对宽松的货币环境下社会资金没有更好的投资渠道是重要原因，加杠杆背景下的炒房热会带来泡沫和金融风险，“虹吸效应”会危及实体经济转型升级。但对如何才能治本，一些专家给出的药方似乎只有加大土地供应。

这里有两个问题必须考虑清楚。第一，如果现在的房地产市场已经有很大泡沫，加大土地供应，是不是会使泡沫积聚得更大？从1998年到今年8月底，全国新建商品住宅累计销售面积加上再建和待售的部分，共计169亿平方米，按去年底7.7亿城镇人口计算，人均22平方米；即使在一线城市北京，从1991年到今年8月底，全市新建商品住宅销售面积累计加上目前在建和待售的部分，共计3.35亿平方米，按去年底1887.7万常住人口计算，人均17.8平方米。8月底，全国和北京市在建和待售商品住宅分别为52.2亿平方米和6367.3万平方米。供应量总体上是充足的，存在的是结构性矛盾。有的家庭有多套房且多套房中不乏用于投资的目的，但还有很多家庭没有一套房。而现有的新房和二手房源，如果对应于有支付能力的刚需和改善性需求，至少一段时间内在总量上是能够保证的。如果加大土地供应，更多的投资者加入进来，一二线城市难免重蹈三四线城市的覆辙。

第二，加大土地供应，房价能否应声而降，能否惠及更多有刚需和改善性需求的民众？“双限”本应减少需求并因此降低房价，但此前上海的调控传言和杭州的调控措施都引发了抢购风潮，表明很多抢购者绝非刚需者，而是属于限制的对象，即投资者。如果不加限制，且不断加大土地供应，那些“双限”对象必然可以不受限制地投资炒房。无论是社会资金涌向房地产领域，还是个人投资者贷款买房炒房，都是在看涨预期引导下，将投资房市作为换取高额回报、快速致富的渠道和途径。在这样的背景下，房价在一定时期内还会继续上涨，更多民众或只能望房兴叹，或背上更加沉重的债务负担。

首先，曾经实行过、目前又在一些地区重启的“双限”措施是治本之策之一。因为“双限”限制了投资投机性购房，突出了住房的居住属性，使供给与真正的有支付能力的刚需对接。实践证明，真正抑制了炒房，严重背离价值的房价就有望向符合价值的方向回归。当然，考虑到一些民众改善居住条件的需求，重启“双限”措施可考虑以限贷为主、限购为辅，重点是去杠杆，防范泡沫和金融风险。

其次，有必要适度校正针对楼市的货币政策，从稳健偏宽松回归中性稳健，也是一项治本之策。近两年来，央行及有关部门采取了6次降息、5次降准，改变首套房贷认定办法，降低二套房贷比例，取消限购限贷限外等一系列措施，旨在增加货币供应量及流动性，降低融资成本，同时也使更多资金进入楼市股市。当前，货币供应量与流动性都比较充裕，这一方面表明货币政策刺激经济的边际效应已近极限，另一方面越来越多的资金正因此流向楼市，加剧了泡沫风险。相对于兴办实体经济的艰辛和不确定性，资本的逐利性使其必然被楼市高额而快速的回报所吸引。因此，有必要调整现行货币政策，通过中性稳健操作，从源头上遏制炒房的资金流入楼市。同时，金融部门可以同其他职能部门联手，在信贷、税费、其他相关手续方面有保有压，鼓励各类企业、民间资本投资实体经济，重点支持那些符合国家产业发展方向、关系国计民生、符合结构调整要求的产业及新经济产业等。

此外，出台房地产税也有助抑制楼市泡沫，但其出台与实施需要厘清是以人还是以家庭为对象、是按套数还是按面积、具体标准数值如何确定等关键问题。如果征税标准过高，对遏制炒房或许作用有限；但如果标准过低，需要考虑的就是对改善性需求的遏制及打击。所以，出台此项政策之前需要广泛征求各方意见，考虑公平、效应、可操作性等，在各种影响因素之间寻找最大的政策公约数。

（来源：《经济日报》2016年9月26日第9版）