买不起房的北漂们，你们打算怎么办？（下）

写在前面：

凯恩斯有一句著名的话：“从长期来看，我们都死了。”

这句话原本表达的意思是，经济也许最终会自动走向衰退，但我们不能因此便无视那些可以迅速结束衰退的政策，就像我们不能因为人终有一死就提前选择一样。

现在各大媒体、机构铺天盖地宣传“房地产泡沫论”，比如“中国房奴还款压力已超过次贷危机时期的美国人”，什么“泡沫破灭前日本人还在疯狂买房”，以及“香港房价曾经下跌七成”......这些论调和一组组冰冷的数据一点不错，都在告诉你不要炒房，但是房价下跌的真正威力以及背后的逻辑，他们却很少说清楚。

点击《买不起房的北漂们，你们打算怎么办？（上）》查看之前的文章。

三、认清地方政府限购背后的真实目的

继一线城市北、上、广、深以及厦门、南京、苏州等部分热门二线城市之后，杭州于2016年9月18日晚间祭出《杭州部分区域实施限购政策》一文，宣布自9月19日起实施住房限购，暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。至此，杭州成为了2016年第十个进行限购的城市。

先给限购定个性：限购是一种非常扭曲的价格调控方式，它违背了市场经济中最基本的供需原理，强行压制供给以达到抑制需求的效果。在市场经济条件下，抑制价格上涨只需要增加供给即可，需求得到释放价格自然下来了。

但地方政府既然要限购，一定有它的道理。是为了抑制房价上涨使居民都能买得起房吗？

Naive！

政府比任何人都害怕房价下跌。限购的原因大体有以下几点：

①防止房价快速下跌。通俗来说就是限购的作用并不是抑制涨价，而是推动房价平稳上涨，避免大幅波动，这个前面说过，不再赘述。

②确保社会稳定。房价下跌了，居民的还贷意愿就减弱了，银行的房贷风险就增加了，进而引发一连串风险，这也是我敢说“未来十年，一线城市房地产仍然是优秀的投资品”的原因之一。银行系统是国民经济的命脉，政府会让银行倒闭吗？

③形成稳定的财政收入现金流。房价下跌，意味着土地出让金的收入会降低，政府的土地财政收入会减少。房价暴涨暴跌，显然不利于政府规划财政收入的分配，政府需要一个稳定的预期。

④为房地产税铺路。在土地供给日渐紧缩的情况下，地方政府人为限制拿地造成资源稀缺而抬高土地价格，但土地总有用完的那天，房地产税的渐进式推出是势不可挡的，不然地方政府的财政收入从哪里来？当然不动产登记也肯定会先于房产税推出。

四、房价下跌如何洗劫房奴的财富

想必你已经在朋友圈听过无数个房地产泡沫破灭的故事，从日本到美国，从越南到香港，总有人不厌其烦给你讲。你知道房价下跌是怎样洗劫居民财富的吗？

拿最近的美国来说，从2006年到2009年，全美房价整体下降了约30%，并且一直保持在低位。在衰退期间，市场利率急剧下降，债券价格强力反弹——从2007年至2012年之间，债券价格上升了30%多。面临衰退，任何家庭只要持有一定债券，都可以完美对冲经济崩溃。不过，仅仅只有经济体中最富有的那群人持有债券。

房价下跌对低净值高杠杆的家庭打击最为沉重，因为他们的财富几乎完全和房屋资产相关（很多北漂都是集全家几代人之力凑够首付，更遑论还有首付贷）。在房价上涨的周期，高杠杆带来的是几倍的高收益，而在房价下跌的时候，高杠杆带来的是对资产的毁灭性打击。

以一套价值100万元的房子为例，北漂民工小张工作10年终于凑够了20万首付（我们假设首付比例是两成），那么他在这套房子中拥有的权益是20%，实际上剩下的80%固定权益是属于银行的。如果房价下跌20%，小张损失了多少？

需要注意的是：实际损失要比20%大得多！

在房价下跌之前，小张拥有的是20万的资产，当房价下跌之后，房屋仅价值80万，但银行的住房抵押贷款仍旧是80万，这就意味着房产所有者的资产被完全毁坏了——100%的下降。在这个例子中，杠杆乘数是5，房地产下降20%造成了100%的损失，放大了5倍。实际上，在美国次贷危机中，很多家庭已经“资不抵债”或“价值倒挂”了，他们拥有的房屋是负资产，这时候选择出售，还得支付住房抵押贷款和房屋价值之间的差价。

如果考虑到止赎与大甩卖的恶性循环，负面影响将会更大。

后记：

房价什么时候跌？跌多少？其实没人可以准确预测，就算是政策制定者也不能，全球宏观环境的复杂性已经超出人们理解范围，黑天鹅层出不穷，政策制定者未必可以规划出一切。

回到最初的问题，买不起房的北漂们，你们打算怎么办？第一可以选择在其他城市置业，如果实在是想在北京买，可以先买外环的、总价低、户型小的（40~60平米的一居室，总价在150~300万，首付50万~100万），先上车再说。

房价泡沫破灭，听起来很美罢了。富人依旧富足，而穷人更加贫困。